Corona en bescherming van huurders bedrijfsruimte

Veel huurders van winkels, horeca etc. kunnen op dit moment de huur niet of nauwelijks betalen. In veel gevallen maken verhuurders en huurders in goed overleg afspraken, maar dat lukt natuurlijk niet altijd. Wat dan? Procederen?

Uit dit artikel blijkt dat een verhuurder beter twee keer kan nadenken alvorens te kiezen voor de weg van de rechter of de deurwaarder.

Tendens in de rechtspraak is dat verhuurders en huurders de coronapijn samen moeten delen. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet uitgesproken, maar bijvoorbeeld het gerechtshof Amsterdam heeft (weliswaar in een kort geding, als voorlopige voorziening) geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Dat rechtvaardigt volgens het gerechtshof of een tijdelijke korting op de huurprijs. Als voorlopige maatstaf houdt het gerechtshof daarbij aan dat een 50/50-verdeling gerechtvaardigd is, als het gehuurde als gevolg van maatregelen van de overheid geheel niet gebruikt mag worden.

Als het gehuurde slechts beperkt gebruikt kan worden, vindt het gerechtshof een kleinere korting gerechtvaardigd, waarbij met name wordt gekeken naar de omzet die de huurder kan realiseren. In het geval van een event- en congrescentrum komt het gerechtshof voor de periode maart t/m juni 2020 uit op een korting van 50%, juli en augustus 35%, september 30%, oktober 20% en november 10%.

Iedere situatie is anders. Alles is maatwerk en alles is voorlopig. Een andere rechter kan tot een ander oordeel komen. Maar het voorgaande biedt voor dit moment enig houvast bij onderhandelingen.

En wat als u als verhuurder in deze tijd wordt geconfronteerd met een huurder die ook dat minimum van 50% niet wil of kan betalen?

Houdt u er dan rekening mee dat de “Tijdelijke wet COVID-19” debiteuren op dit moment een verhoogde bescherming biedt. Faillissementsverzoeken kunnen worden aangehouden, executie van vonnissen kan worden opgeschort, beslagen kunnen worden opgeheven (let wel: kunnen, niet zullen!). Alles hangt weer af van de omstandigheden.

Verder is op 1 januari 2021 de WHOA (Wet Homologatie Onderhands Akkoord) in werking getreden. Ook deze wet (met een overigens onmogelijke naam) biedt een huurder/een debiteur bescherming tegen een faillissementsaanvraag in die zin, dat de mogelijkheden zijn verruimd om schuldeisers, waaronder verhuurders, te dwingen akkoord te gaan met gedeeltelijke kwijtschelding van schulden.

Samengevat:

• Als partijen er onderling uit willen komen kan steun worden gezocht bij de kortingsmaatstaf die door het gerechtshof Amsterdam is aangehouden;
• Verhuurders en andere schuldeisers moeten er rekening mee houden dat het op dit moment moeilijker is om schulden te verhalen dan in het verleden.

Vragen?

U kunt contact opnemen met Peter van der Mersch of met ons team Herstructurering en Insolventie.