Verliest een verhuurder gedurende langere tijd het recht om de huurovereenkomst met de huurder op te zeggen indien de verhuurder vlak voordien heeft ingestemd met een door de huurder gerealiseerde verbouwing welke gepaard ging met aanmerkelijke investeringen? Deze vraag werd recent door het Gerechtshof in Den Haag ontkennend beantwoord.

De relevante feiten en omstandigheden waren de navolgende. De bedrijfsruimte werd door de huurder vanaf 1986 gehuurd. Vanaf 1996 liep de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In de periode augustus tot en met oktober 1999 heeft de huurder met instemming van de verhuurder verbouwd. Per 30 december 1999 heeft de verhuurder het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar heeft begin januari 2000 de huurder op de hoogte gesteld van de eigendomsovergang van het gehuurde en aangekondigd dat hij na de wettelijke voorgeschreven wachttijd van drie jaar zou overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Bij aangetekende brief van 7 januari 2003 heeft de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst met huurder opgezegd tegen 31 januari 2004.

In hoger beroep stelde de huurder (andermaal) aan de orde dat de verhuurder de huurovereenkomst niet had mogen opzeggen aangezien verhuurder, althans haar rechtsvoorganger, eind 1999 had ingestemd met een zeer kostbare verbouwing waarmee volgens huurder een bedrag gemoeid was van fl. 350.000,-. Huurder stelde dat hij op grond daarvan er op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst nog tien jaar zou voortduren, zodat hij voldoende tijd zou hebben deze investeringen terug te verdienen. Dit door de huurder ingenomen standpunt wordt door het Gerechtshof verworpen. Het Gerechtshof overwoog daarbij dat de mondelinge toestemming van de vorige eigenaar enkel betrekking had op het verplaatsen van een stabilisatiekolom (waarmee een bedrag gemoeid was van fl. 75.000,-) en dat de in het kader van de verbouwing genoemde werkzaamheden niet van zodanige aard en omvang waren dat de vorige eigenaar op grond daarvan anders had moeten begrijpen.

De vraag die nog rijst is hoe de uitspraak van het Gerechtshof zou zijn geweest indien had moeten worden aangenomen dat de verhuurder toestemming had verleend voor de door huurder uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden en de verhuurder bekend zou zijn geweest met de daaraan voor de huurder daadwerkelijk verbonden kosten. Het lijkt erop dat het standpunt van het Gerechtshof ook dan hetzelfde zou zijn geweest, aangezien het Gerechtshof oordeelde dat het op de weg van huurder had gelegen, toen hij van plan was grote bedragen in het pand te investeren, om met de verhuurder contact op te nemen ten einde zijn belangen bij het pand veilig te stellen.

Een andere vraag die aan de orde werd gesteld was of verhuurder eind 1999 niet de verplichting had de huurder op de hoogte te stellen van zijn voornemen het bedrijfspand te verkopen. Ook deze vraag werd door het Gerechtshof ontkennend beantwoord, waarbij zij stelde in ogenschouw te hebben genomen de omstandigheid dat de wettelijke bepalingen betreffende de mogelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst bij eigendomsoverdracht, juist in het belang van de huurder, er in voorziet dat de huurder ten minste een termijn van drie jaren vermeerderd met de opzegtermijn wordt gegund om zijn investeringen terug te verdienen.